Ab wann handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum?
Grundsätzlich gilt: Sobald Sie einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausüben, Ihren gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienen und Ihre Wohnanschrift auch Ihre offizielle Geschäftsadresse ist, nutzen Sie die Wohnung rein gewerblich.
Wohnraum gewerblich nutzen: Müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen?
Sie sind selbstständig, wohnen zur Miete und fragen sich, ob Sie Ihre Wohnung als Gewerbe nutzen dürfen bzw. ob eine Erlaubnis des Vermieters nötig ist? Dieses Thema wird im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) geregelt. Das Gesetz besagt, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn der Wohnraum zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzt wird. Entscheidend sind vor allem diese drei Aspekte, wenn Sie eine private Wohnung mieten und diese gewerblich nutzen wollen:
- Hat Ihre Gewerbeausübung aufgrund von Dreck, Publikums-, Kundenverkehr oder Lärm Auswirkungen auf die Mitmieter bzw. Nachbarn, so ist es genehmigungspflichtig, die Wohnung gewerblich zu nutzen.
- Müssen Sie, um die private Wohnung gewerblich nutzen zu können, einen Raum umbauen oder umfunktionieren – also zum Beispiel eine Garage in eine Werkstatt? Dann ist nicht nur die gewerbliche Nutzung, sondern ebenfalls die Umbaumaßnahme genehmigungspflichtig.
- Besteht allerdings kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und Ihrer beruflichen Tätigkeit, so ist keine Genehmigung erforderlich.
Achtung
Achten Sie auf spezielle Klauseln im Mietvertrag
Eine Kündigung des Mietvertrags von Seiten des Eigentümers oder der Eigentümerin wegen gewerblicher Nutzung ist möglich. Denn oftmals beinhaltet der Mietvertrag einen speziellen Paragrafen, der dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung untersagt. Und das ist laut Mietrecht auch erlaubt. Ist das der Fall, sollten Sie Ihre Tätigkeit unbedingt mit dem Vermieter abstimmen und um Erlaubnis fragen. Denn ohne eine Genehmigung kann dieser Ihnen fristlos kündigen, da Sie vertragswidrig handeln.
Können Sie einen privaten Raum in einem Wohngebäude gewerblich nutzen?
Ob Sie eine Wohnung gewerblich nutzen können, hängt nicht nur davon ab, ob es der Vermieter genehmigt. Auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) schließt eine gewerbliche Nutzung von Räumen in reinen Wohngebieten per se aus. Der Hintergrund: Je nach Art der Tätigkeit kann die Ausübung eines Gewerbes auf die Nachbarschaft störend wirken. Ob es sich um ein reines Wohngebiet handelt, ist im Bebauungsplan festgelegt. Aber es gibt auch Ausnahmen von der Regel.
In welchen Fällen können Räume in einem Wohngebiet gewerblich genutzt werden?
Eine Sonderstellung bei der Nutzung gewerblicher Räume in Wohngebieten nehmen die Berufe ein, die man auch im privaten Umfeld in einer Wohnung ausüben kann. Unproblematisch ist eine gewerbliche Tätigkeit zum Beispiel, wenn es sich um einen reinen Schreibtischjob handelt. In diesen Fällen steht einem Büro als Hauptarbeitsplatz in den eigenen vier Wänden nichts im Weg. Für welche weiteren Berufsgruppen diese Ausnahmeregelung gilt, ist im Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt.
Info
Grundsätzlich gilt:
Die Ausübung der Tätigkeit darf den Verkehr in der Straße nicht beeinträchtigen, z. B. durch häufige Kundenbesuche. Auch die nachbarschaftliche Ruhe darf nicht gestört werden.
Zu den unproblematischen Tätigkeiten in der Wohnung zählen z. B.:
- Computertätigkeiten
- Telefondienst
- Journalist
- Dolmetscher
- Steuerberater
- Autor, Texter
Zu den problematischen Tätigkeiten in einer Wohnung zählen z. B.:
- Schreiner
- Musiklehrer
- Fahrradmonteur
- Immobilienmakler mit Mitarbeitenden
Ist Ihre Tätigkeit ein Störfaktor für Ihre Nachbarn oder Ihren Vermieter, braucht er diese nicht zu dulden. Auch die aktuelle Rechtsprechung und Urteile des BGH (Bundesgerichtshof) stehen in diesem Fall auf der Seite des Vermieters.
Können Sie die gewerbliche Nutzung von der Steuer absetzen?
Unter Umständen können Sie die gewerbliche Nutzung Ihrer Wohnung bei der Steuer geltend machen. Dafür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln.
- Der Raum darf ausschließlich für die gewerbliche Tätigkeit genutzt werden.
- Der Raum muss entsprechend Ihrer gewerblichen Tätigkeit eingerichtet sein.
Sie können folglich kein Arbeitszimmer absetzen, in dem auch ein Gästebett steht. Zudem ist es nicht möglich, Arbeitsecken im Schlaf- oder Wohnzimmer sowie in Nebenräumen wie Flur oder Küche bei der Steuer geltend zu machen.
Info
Ein Beispiel:
Ist der vereinbarte Mietzeitraum in Ordnung oder zu lang? Bedenken Sie in diesem Zusammenhang, was passiert, wenn Ihre Firma zum Beispiel nicht so rund läuft und Sie sich nach beruflichen Alternativen umsehen müssen. Dann kann ein zu langfristig angelegter Mietvertrag ein erheblicher finanzieller Fallstrick sein.
Zusammenfassung
Wohnung gewerblich nutzen: Das Wichtigste zusammengefasst
- Es handelt sich um eine gewerbliche Nutzung der Wohnung, sobald Sie einen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausüben und Ihren gesamten Lebensunterhalt mit diesem verdienden.
- Besteht kein Unterschied zwischen der normalen Wohnnutzung und Ihrer beruflichen Tätigkeit, müssen Sie Ihren Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.
- Sind für die gewerbliche Nutzung der Wohnung Umbaumaßnahmen nötig, müssen Sie sich dafür beim Vermieter eine Genehmigung einholen.
- Hat Ihre Tätigkeit aufgrund von Dreck, Lärm oder Publikumsverkehr Einfluss auf Ihre Nachbarn, ist ebenfalls eine Genehmigung nötig.
- Wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass Sie die Wohnung nicht gewerblich nutzen dürfen, kann Ihnen Ihr Vermieter bei Zuwiderhandlung fristlos kündigen.
- Auch die Baunutzungsverordnung hat einen Einfluss darauf, ob Sie Ihre Wohnung gewerblich nutzen dürfen.
- Unter bestimmen Voraussetzungen können Sie die gewerbliche Nutzung der Räume von der Steuer absetzen.
