Zusammenfassung
Grundstück im Überblick
- Grundstücke werden je nach Rechtsgebiet unterschiedlich definiert. Im Steuerrecht gelten besondere Regelungen.
- Ein Grundstück umfasst im BGB vermessene und im Grundbuch eingetragene Flächen.
- Steuerrechtlich sind Gebäude und Grund sowie Boden getrennte Wirtschaftsgüter.
- Gebäude können abgeschrieben werden, Grund und Boden nicht.
- Verschiedene Regelungen betreffen die Nutzung und Bewertung von Grundstücken.
- Grundstücke können zum Betriebs- oder Privatvermögen gehören.
Definition
Was versteht man unter einem Grundstück?
Im Sinne des Sachenrechts bezeichnet ein Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der vermessen ist und als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Steuerrechtlich wird zwischen dem Gebäudeteil und dem Grund und Boden unterschieden, da sie als getrennte Wirtschaftsgüter gelten. Während ein Gebäude steuerlich abgeschrieben werden kann, ist dies bei Grund und Boden nicht möglich. Die Rechtsprechung stützt sich auf die Vorschriften des Zivilrechts, um diese Unterscheidung im Steuerrecht zu definieren.
Allgemeines zur Grundstücksproblematik
Im Steuerrecht gilt die Unterscheidung zwischen Gebäuden und Grund und Boden als eigenständige Wirtschaftsgüter. Diese Unterscheidung ist wichtig, da nur Gebäude abgeschrieben werden können. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung wie Gebäude, weshalb hier eine Abschreibung keine Anwendung findet. Eine Ausnahme bildet eine Teilwertabschreibung, wenn der Grund und Boden einer dauerhaften Wertminderung unterliegt, etwa bei Gewerbeimmobilien.
Zusätzlich werden Grundstücke in verschiedene Bereiche unterteilt:
Außenanlagen
Dazu gehören Elemente wie Bodenbefestigungen, Einfriedungen und Grünanlagen auf einem Betriebsgrundstück. Diese gelten als unbewegliche Wirtschaftsgüter, die gesondert zu behandeln sind.
Betriebsvorrichtungen
Betriebsvorrichtungen gehören zu den Außenanlagen, gelten jedoch als bewegliche Wirtschaftsgüter, da sie für den Geschäftsbetrieb notwendig sind. Dazu zählen auch wesentliche Bestandteile eines Grundstücks.
Achtung
Keine gesonderte Abschreibung bei privaten Immobilien
Bei privaten Immobilien zählen typische Einfriedungen zum Gebäude und werden nicht gesondert abgeschrieben, wenn ein Funktionszusammenhang besteht. Wird auf einem Grundstück ein Bodenschatz entdeckt, gilt dieser als unselbstständiger Teil des Grund und Bodens, bis der Eigentümer mit der Förderung beginnt.
Betriebs- oder Privatvermögen
Ob ein Grundstück zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen gehört, ist steuerrechtlich von entscheidender Bedeutung. Diese Zuordnung beeinflusst die steuerliche Behandlung.
Betriebsvermögen
Grundstücke im Betriebsvermögen dienen dazu, Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, selbstständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb zu erzielen. Gewinne, etwa durch Veräußerung, werden besteuert, ebenso wie stille Reserven, wenn ein Betrieb aufgegeben wird. Im Falle einer dauerhaften Wertminderung eines Grundstücks im Betriebsvermögen kann eine Teilwertabschreibung vorgenommen werden.
Privatvermögen
Im Privatvermögen dürfen Abschreibungen nur vorgenommen werden, wenn das Grundstück zur Einkünfteerzielung genutzt wird, z. B. bei:
- Mietwohnungen
- Mietwohngrundstücken
- Ferienwohnungen
Hierbei dürfen die Immobilien nicht privat genutzt werden. Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der Steuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Achtung
Einstufung von nachhaltig privatem Grundstück als Gewerbegrundstück
Bei nachhaltigem privatem Grundstückshandel kann die Finanzverwaltung diesen als gewerblichen Grundstückshandel einstufen. In diesem Fall zählen die Grundstücke zum Betriebsvermögen, was bedeutet, dass die stillen Reserven besteuert und laufende Abschreibungen eingeschränkt werden.
Abgrenzung zum Unternehmensvermögen
Es gibt einen Unterschied zwischen dem Betriebsvermögen im Ertragsteuerrecht und dem Unternehmensvermögen im Umsatzsteuerrecht. Im Umsatzsteuerrecht ist eine anteilige Zuordnung von Grundstücken möglich, wenn sie gemischt genutzt werden (betriebliche und private Nutzung). Bei einer mindestens 10%igen unternehmerischen Nutzung kann der unternehmerische Anteil umsatzsteuerlich geltend gemacht werden.
Grundstück-Nutzungsänderung
Wird ein Grundstück teils betrieblich und teils privat genutzt, teilt der bebaute Grund und Boden das Schicksal des Gebäudes hinsichtlich seiner Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen.
Wichtig: Wenn ein Privatgrundstück mit einem Betriebsgebäude bebaut wird, wird es automatisch ins Betriebsvermögen eingelegt. Umgekehrt gilt das Gleiche, wenn ein Betriebsgrundstück mit einem Privatgebäude bebaut wird. Ab der Zuweisung einer betrieblichen Funktion wird das Grundstück zwingend als Betriebsvermögen geführt, auch wenn der tatsächliche Einsatz im Betrieb erst später erfolgt.
Gemischt genutztes Grundstück
Wenn ein Grundstück sowohl betrieblich als auch privat genutzt wird, gehört es anteilig zum Betriebs- und Privatvermögen. Ändert sich die Nutzung, etwa durch Verlegung eines betrieblichen Büros in einen anderen Gebäudeteil, ist die steuerliche Behandlung nicht eindeutig geklärt. Einige Finanzgerichte vertreten die Ansicht, dass solche Verlagerungen keine Auswirkungen auf die Bilanz oder den Gewinn haben.
